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胡敏杰:政府、开发商、运营商需要“三位一体”协同驱动

原创 |2019-12-03 | 

11月9日,在浙江·宁波举行的第三届全国中小城市商业创新发展论坛上,思思99热久久精品在线6董事长、中小城市商业运营专家胡敏杰发表了《中小城市商业地产健康发展之道》的主题演讲。


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本文将通过胡敏杰董事长的演讲议题,全面解读中小城市开发运营的特殊性和实操策略,为商业地产从业者提供学习方向与借鉴范本。


中小城市商业地产发展不健康成因


胡敏杰董事长结合实际操盘经验,从政府、开发商和运营商层面分析造成中小城市商业不健康发展的主要因素:政府、开发商和运营商三方都以本位出发,不专业不兼顾,导致“三位分离”。


◆ 政府:缺乏专业性规划和控制引导;

◆ 开发商:侧重于短期利益,轻视和忽略了商业本质;

◆ 运营商:着眼于自身利益,片面迁就开发商对眼前利益的诉求,追求高租金,导致不正确定位填铺,不考虑正确定位和项目持续运营。


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中小城市商业地产如何健康发展


中小城市地产不健康发展是一个系统性的问题,胡敏杰董事长认为:只有政府、开发商、运营商“三位一体”,协同驱动;利益兼顾,合作共赢;专业赋能,才能使商业地产健康地持续发展。


1、政府:“三位一体”协同驱动的总设计师


地方政府推动商业地产目的是提升城市档次、带动城市发展、解决就业,并提供持续的税收贡献。为了城市健康发展,为了老百姓不上当,政府在规划时应把好源头关,合理兼顾各方利益,建立长效机制,通过数字来决策商业地产布局。


一是根据市场实际需求,做出整体科学规划。通过对该城市的人口、收入、消费增长潜力等数据的调查确定城市商业总容量,合理布局城市商业。根据市场实际需求做出合理规划,避免商业面积缺失或过剩,要有科学的决策依据。


二是提高准入门槛,禁止盒子商业分割销售。商业地产是专业化程度很高的行业,必须是专业的商业地产商或绑定专业的商业运营商,来保障项目的良性开发。因此,政府在土地挂拍时,应设置好前置条件,包括对盒子商业不能分割出售的条件。因为盒子商业分割出售返租模式,是中国商业地产的怪现象,是当前仍在屡试不爽、但危害较大的商业地产开发模式,一旦返租期满后,后遗症很多,难以保证后续的健康运营。


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2、开发商:“三位一体”协同驱动的关键操盘手


开发商在追求商业地产的开发利润的同时,需要重视前置化专业开发,具备商业地产操盘思维,兼顾商业运营,正确认知并做好以下两个方面:


一是正确认知商业地产和商业,做商业地产需兼顾商业。传统的商业模式是用商业项目捆绑优惠拿地,以出售住宅和街区的利润来平衡购物中心的投入,获取商业资产,通过良性运营使资产保值增值。如果购物中心的规划设计不合理,导致价值做不出来,损失会很大。因此,开发商做商业地产是以持有商业获取回报价值的,所以就千万不要轻视商业,要提前考虑商业,并合理统筹兼顾。商业地产已进入存量时代,促使商业地产开发从传统粗放式向专业化转变。做商业终究要回归本质,要打造可持续的项目,要紧密协同运营商,走“专业化、精细化和可持续发展”之路。


二是认知非专业开发已没有生存空间,做好前置化的专业开发。拿地定生死,没有进行充分的调研就拿地、设计、建设,最终造成的问题是致命的。拿地前必须要做好前置化,明确做什么产品,要对城市商业基本面、竞争对手、消费者进行全方位的调研,分析透彻后再下手。拿地成功后再对商业概念设计定位进行深化,再进行建筑规划设计,再开工建设。术业有专攻,没有很好的研究,不要轻易盲目地去做。


坚持五不做原则:

一是城市消费基本面不符合的不做;

二是项目匡算资金平衡不了的不做;

三是不具有地段优势的不要做;

四是光是做一个纯盒子商业的地块不能做;

五是没找到专业运营商的不能做。

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3、运营商:“三位一体”协同驱动的主要推手


从某种意义上讲,运营商决定了一个城市商业格局的问题,也决定了一个项目良性循环和投资回报问题。运营商首先要承担项目持续运营的责任,然后在持续运营的前提下保障利润最大化。好的运营商需要注意以下2点:


一是必须专业保障项目持续良性运营。在当前消费者及商业市场都已发生翻天覆地的变化、供需严重不平衡的大背景下,商业管理必须要做好三件事:一是前置化做到位,二是定位要更准确,三是运营精细化。运营商要对标以上三个维度贴标签、练内功,专业的运营商比例多起来了,那自然而然商业运营问题就少起来了,商业项目能持续良性运营的比例就高起来了。


二是运营商与开发商要能很好地协同驱动。首先商业理念要同频,项目持续良性运营是核心,短期利益与长期利益应合理兼顾,必须要树立共同利益是最高利益的理念。同时要建立良好的合作信任,双方的信任度和配合度是项目能否做好的根本。


胡敏杰董事长表示,促使这个行业回归健康已刻不容缓,“三位一体”协同驱动、相互兼顾、不断提高专业性对促进商业地产健康发展是非常重要的。政府的科学规划、开发商的商业运营思维操盘、运营商的专业运营保障是关键,希望通过政府、开发商、运营商这三方的协同驱动,少产生问题项目,共同助力商业地产健康发展。


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时代在转变,商业地产正从“捆绑红利”转向“管理红利”,管理从“传统粗放式”转向“专业化精细化”。胡敏杰董事长提出的解决方案得到现场800多位全国各地的商业地产精英和品牌商家代表、政学界专家领导的一致认同。

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